人老了，看病的需求增加了，醫(yī)療保險就派上了用場。但如果房子老了、舊了、出問題了，該怎么辦？近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在談及深化政銀合作、推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展時提出，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

此消息引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。那么，為什么要建立房屋養(yǎng)老金制度？這跟以前的住宅專項維修基金有什么區(qū)別？房屋養(yǎng)老金將怎么收取與使用？記者對此進(jìn)行了深入采訪。

存量房老化隱患突出

房子終究有變老、變舊的時候，屆時如何安全處置可以說關(guān)系到國計民生。“我坐在辦公室里，每天看著外面的高樓，心想隨著樓齡增長，這些高樓一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，維修起來難度該有多大？玻璃外墻松動掉落、建筑結(jié)構(gòu)老化、機電系統(tǒng)老化等，都是未來可能發(fā)生的問題。”清華大學(xué)建筑系畢業(yè)、一直從事建筑設(shè)計工作的馮先生對記者感慨道。

“2022年長沙自建房倒塌事件發(fā)生后，住建部就明確提出，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好地解決既有房屋維修資金來源問題。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，房屋養(yǎng)老金制度和房屋維修等概念強關(guān)聯(lián)，被認(rèn)為是政府儲備房屋安全資金的一項制度性安排，提出的背景在于存量房屋老化帶來的安全隱患。

2022年5月24日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全國自建房安全專項整治工作方案》，指出“完善房屋質(zhì)量安全強制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險等制度”。

據(jù)記者了解，今年全國兩會期間，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高建議建立房屋養(yǎng)老金制度，探索破解房屋安全管理難題。佘才高指出：“房屋養(yǎng)老金是對政府儲備房屋安全資金的制度性安排，能加快排除房屋使用安全隱患，解決歷史遺留問題。”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，隨著房地產(chǎn)市場從增量時代進(jìn)入存量時代，存量房屋老化帶來的安全隱患越來越突出。“在房地產(chǎn)市場增量時代，住建部門的任務(wù)是通過建造更多的房屋，滿足城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過程中急劇擴張的住房需求。到了存量時代，量的擴張結(jié)束了，住建部門的新任務(wù)是如何維護(hù)房屋，讓業(yè)主住得舒適。關(guān)注的重點轉(zhuǎn)到房屋和社區(qū)維護(hù)方面，房屋養(yǎng)老金制度就提上了日程。”

適用范圍更廣

目前，商品住宅在交房時都會收取專項維修資金，為什么還要建立房屋養(yǎng)老金？對此，業(yè)內(nèi)專家表示，現(xiàn)有住宅專項維修基金并不能應(yīng)修盡修，難以滿足房屋維修及改造的需求。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強對記者進(jìn)一步解釋稱，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行，單個住宅小區(qū)的歸集資金規(guī)模一般僅為600萬元—900萬元，甚至更低。隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭，現(xiàn)有的住宅專項維修資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房屋應(yīng)修盡修的需求。通過建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉(zhuǎn)提供資金保障。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在接受記者采訪時表示，房屋養(yǎng)老金制度對于房屋的安全保障來說是一個有利的支撐，相對專項維修基金而言，房屋養(yǎng)老金制度的適用范圍可能更為廣泛。

據(jù)王玉臣介紹，2000年前后房屋維修資金歸集政策開始實施，以前的很多老舊房屋并沒有建立維修資金。住建部的摸底數(shù)據(jù)顯示，2000年前建造的房子約30億平方米，按100平方米一套來算就有3000萬套。如今，這些房屋已進(jìn)入質(zhì)量“疲勞期”，房屋養(yǎng)老金的注入可以為這些房屋的維修、改造等注入一針“強心劑”。同時，我國有大量多種性質(zhì)的自建房，并不適用收取專項維修基金，此類房屋的養(yǎng)護(hù)與安全保障同樣存在問題。因此，房屋養(yǎng)老金制度可以補充專項維修基金的缺位。

另外，在使用范圍方面，王玉臣表示，房屋養(yǎng)老金制度的覆蓋面或?qū)⒏鼜V泛。公共維修基金的使用一般情況下需要房屋出現(xiàn)問題后由業(yè)主共同決定是否使用，且限定了適用范圍。而房屋養(yǎng)老金在探索過程中可能嘗試擴大使用范圍。首先，可以補充部分老舊小區(qū)、自建房等在房屋維修資金方面的缺位；其次，在房屋安全風(fēng)險防范方面，可以以房屋養(yǎng)老金作為資金來源對房屋進(jìn)行定期體檢、風(fēng)險排查、安全檢查等，也可以購買房屋安全綜合保險等，為房屋安全提供多方位的保障，減少房屋養(yǎng)老金賬戶的支出壓力；最后，房屋養(yǎng)老金也可以用于老舊小區(qū)的全面升級改造，改善居民的生活環(huán)境。

多途徑籌集資金

為了給房屋提供全生命周期安全保障，迫切需要從住宅專項維修資金升級到房屋養(yǎng)老金，那么錢從哪里來？

據(jù)王玉臣介紹，目前住宅專項維修資金的收取標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%；公有住房的業(yè)主按當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%繳納。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

至于房屋養(yǎng)老金的歸集，王玉臣建議可以進(jìn)行多途徑籌集資金，既可以由業(yè)主按一定比例繳納，并由此開設(shè)個人賬戶，便于業(yè)主及時了解房屋養(yǎng)老金的收取使用詳情，也可以歸集政府資金，如老舊小區(qū)改造資金等專項資金、在土地出讓金中提取一定的比例等方式籌集資金。同時，還可以將前述資金合理運作，增值收益后將收益部分一并歸入房屋養(yǎng)老金賬戶。

柴強建議，每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入的5%以上或土地出讓凈收益的20%以上計提，作為房屋養(yǎng)老金。“因為土地出讓收入主要‘來自于房’，特別是土地增值收益實際上主要‘取之于房’，而且通過招拍掛出讓方式使得地價在房價中的占比過高，擠占了房屋維修更新的必要費用。”柴強表示。